Grill, green i golf

Plany właścicieli polskich pól golfowych już wkrótce mogą spełnić marzenia wielu golfistów. Dom między dołkami, a może apartament z widokiem na tee? Jeśli wierzyć golfowym inwestorom, oferta takich i wielu innych nieruchomości przy rodzimych polach golfowych, z roku na rok będzie coraz bogatsza.

– Owszem. Budujemy – mówi Ryszard Kozieras, menadżer Toya Golf & Country Club i przełącza rozmowę do kierownika projektu. Jak się okazuje, przy wrocławskim polu golfowym wkrótce stanie kilkadziesiąt domów i budynków z apartamentami. To ekskluzywne i strzeżone osiedle będzie jedną z większych golfowych inwestycji developerskich w Polsce, w której biznes developerski koncentrujący się wokół golfa dopiero raczkuje. Właściciele pola zaplanowali imponującą inwestycję. Docelowo wokół obiektu powstanie prawie 160 domów mieszkalnych i 180 apartamentów, mieszczących się w dwudziestu budynkach. – Domy będą wyposażone w podwójne garaże, a całe osiedle będzie strzeżone i monitorowane przez cały rok – mówi Leszek Karasiński, kierownik projektu i dodaje. – Nasza inwestycja jest podzielona na 3 etapy: budowa domów jednorodzinnych, wielorodzinnych i szeregowych. Zgodnie z naszym planem w 2010 zakończymy pierwszy etap, oczywiście pod warunkiem zdobycia wystarczającej ilości klientów.

Gruba kreska

Tego typu inwestycje na polskich polach golfowych to nowość. Przez ostatnie 16 lat pionierzy polskiego golfa, którzy własnymi siłami tworzyli podwaliny pod jego rozwój, ograniczali się do budowy pola i podstawowej infrastruktury, tj. pola treningowego (driving range), budynku klubowego i magazynu dla sprzętu. Z czasem powstawały dodatkowe urozmaicenia jak place zabaw dla dzieci czy pola do mini golfa, które były atrakcją zwykle weekendową. Pola, znajdujące się zazwyczaj w większej odległości od dużych miast, a pozbawione bardziej rozbudowanej infrastruktury, były skazane na straty. – Podatki, brak wystarczającej liczby golfistów i nie zawsze komercyjne podejście do przedsięwzięcia właścicieli obiektów sprawiają, że osiągnięcie zysku wyłącznie z pola golfowego jest bardzo trudnym zadaniem – mówi Wojciech Słupeczański, jeden z najbardziej doświadczonych menadżerów pól golfowych w Polsce.
Z tego względu właściciele pól o bardziej złożonym biznesie myśleć nie chcieli lub przez pierwsze 16 lat biznes ten okazywał się nieopłacalny. Tym samym w Polsce do dziś przeważają deficytowe pola, mające od 50 do 300 klubowiczów, a opłaty członkowskie z ledwością wystarczają na opłacenie podatku od gruntu i bieżące koszty pielęgnacji obiektu. Jak widać, zarówno dla właścicieli obiektów, jak i dla samych klubowiczów najważniejszy jest golf. Taka postawa wobec biznesu golfowego przechodzi już jednak do historii...

Nowy etap

– Domy jednorodzinne, rekreacyjne, zabudowa turystyczna, hotele, SPA, apartamenty, lotniska – jeśli wierzyć w zapowiedzi golfowych inwestorów, te i inne obiekty powstaną na terenie polskich pól golfowych. Jeżeli natomiast zapowiedzi te okażą się prawdziwe, oznaczałoby to, że po 16 latach partyzantki golfowej do poważnych działań biznesowych dojrzał rynek i potencjalni inwestorzy. Inwestycje developerskie zawierają w swych planach najprężniej rozwijające się ośrodki golfowe, jak i te dopiero aspirujące. W gronie najbardziej aktywnych inwestycyjnie ośrodków znalazły się: Toya pod Wrocławiem, Kraków Valley, Modry Las w okolicach Szczecina, Mazury Golf pod Olsztynem czy powstające dopiero pole golfowe Sand Valley w Pasłęku, które przygotowują lub są w trakcie realizacji inwestycji developerskich na terenie pól golfowych.
– Czas najwyższy. Apartamenty i domy na polach to coś, co w krajach z golfową tradycją od dawna nakręca rozwój golfa. – mówi Sławomir Piński, menadżer pola golfowego, Binowo Golf Club. Niestety, inwestycje będą mogły zrealizować tylko te pola, które nie mają naturalnych ograniczeń, i które przewidziały taką ewentualność w projekcie, wpisując inwestycje developerskie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W naszym przypadku ograniczeniem jest Szczeciński Park Narodowy – w jego obrębie znajduje się pole, co jak do tej pory uniemożliwiało myślenie o większej inwestycji– wyjaśnia Piński.

Jak to się robi?

Golfowy projekt developerski tworzony jest na całym świecie według schematu, którego w Polsce jeszcze nikt w całości nie zrealizował. Andrzej Miękus, były właściciel pola golfowego w Naterkach, budowanego od początku z myślą o inwestycjach developerskich, wyjaśnia na czym on polega: – Schemat jest prosty i podzielony na trzy etapy. Pierwszy etap to zakup przez developera od 80 do 100 hektarów taniej ziemi w przemyślanej lokalizacji. Aby inwestycja była opłacalna, cena za metr kwadratowy ziemi w Polsce powinna mieścić się w przedziale od 4 do 20 złotych. Cena może być wyższa, jeśli na działkę składa się większy obszar przeznaczony pod zabudowę lub teren znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji w pobliżu dużego miasta. Po zakupie ziemi, na obszarze od 50 do 70 hektarów, developer buduje kompletne pole golfowe, z budynkiem klubowym, magazynem i niezbędną infrastrukturą. Budowa dobrej klasy pola automatycznie podnosi wartość wszystkich zakupionych gruntów, a przede wszystkim tych, które są przeznaczone pod zabudowę developerską.
Etap drugi to budowa wokół pola, na polu lub obok pola golfowego – w zależności od koncepcji i uwarunkowań domów mieszkalnych i apartamentów, a z czasem szeregu innych obiektów towarzyszących (hotel, SPA, zabudowa pod sport i rekreację itd.). Całość, tym razem w zależności od lokalizacji, staje się w ten sposób atrakcyjna turystycznie lub developersko. Rośnie zarówno wartość ziemi, jak i budynków.
Etap trzeci to sprzedaż przez developera nieruchomości i realizacja zysku. Na tym etapie developer oddaje zazwyczaj pole golfowe w zarządzanie lub sprzedaje zewnętrznemu operatorowi, który dzięki nagromadzeniu innych inwestycji ma dużo większą szansę na zysk. Całość developerskiej inwestycji istotnie wpływa na popularność golfa w Polsce, będąc jednocześnie świetnym biznesem – wyjaśnia Andrzej Miękus, który - jak sam przyznaje - na polu w Naterkach zrealizował pierwszy etap, zostawiając realizację kolejnych zagranicznym właścicielom.

Floryda, Madryt, Villamoura

Model biznesu developerskiego wprowadzili do golfa Amerykanie. W latach 60. i 70. na terenach pozamiejskich powstawały pola golfowe, których budowa podnosiła wartość bardzo tanich gruntów, jednocześnie przyciągając uwagę środowisk golfowych. Zależność tę wychwycili golfowi inwestorzy i zwykli developerzy, którzy inwestując w budowę pola golfowego, tworzyli tym samym nowe, atrakcyjne lokalizacje do rekreacji i zamieszkania. Na ich terenie powstawały domy rekreacyjne, hotele i infrastruktura wypoczynkowa. – Sukces jaki odnieśli pierwsi developerzy, skłonił do działania kolejnych. Dzięki temu cała zachodnia Floryda została zabudowana polami golfowymi i przylegającą do nich infrastrukturą rekreacyjną i mieszkaniową, a model rozpowszechnił się nie tylko w USA – mówi Andrzej Miękus.
Nieco inną charakterystykę miały inwestycje w pobliżu dużych miast. Pola golfowe budowane w pobliżu aglomeracji miejskich, umożliwiały tworzenie ekskluzywnych osiedli pozwalających na całoroczne zamieszkanie, bez konieczności przeprowadzania się poza miasto. Ten typ inwestycji szybko przyjął się w Europie Zachodniej, dzięki czemu golfowe ośrodki znajdują się dziś m.in. w okolicach Madrytu czy Paryża, a niektóre są już częścią dużych europejskich miast.
W Europie, w latach osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych, inwestycje developerskie skupiały się wokół budowy domów w pobliżu pola lub na samym polu golfowym, a zakres projektów obejmował zarówno budowę osiedli, jak i zabudowę turystyczną, koncentrując się na tworzeniu golfowych i turystycznych resortów. Tego typu rozwiązanie popularne było we Francji, Hiszpanii czy Portugalii. Słynna Villamoura, jeden z największych na świecie resortów golfowych, powstała na południowym wybrzeżu Portugalii w oparciu o budowę domów i tworzenie kolejnych atrakcji turystycznych. Wokół pięciu pól golfowych, które znajdują się dziś na jej terenie, zbudowano tysiące domów, will i mieszkań, hotele, kasyno i port jachtowy. Dziś Villamoura to golfowe zagłębie, będące jednocześnie olbrzymim turystycznym kompleksem.
Na przestrzeni lat preferencje developerów i golfistów zmieniały się. Dominujący wcześniej model budowania ośrodków developerskich na polach wzdłuż fairwayów, zastąpiła dzisiaj zabudowa w skupiskach (clusters), przy polu lub przy jednym z wybranych dołków. Nie jest to jednak reguła.

Polskie inwestycje
Czy w ciągu najbliższych dziesięciu lat doczekamy się polskiej Villamoury i osiedli golfowych z prawdziwego zdarzenia? Być może. Właśnie na turystykę i budowę domów wolnostojących nastawiają się właściciele Mazury Golf & Country Club. – Jesteśmy w trakcie przygotowywania dokumentów wymaganych do inwestycji, która ma ruszyć w przyszłym roku – mówi Wojciech Słupeczański, menadżer pola.– Inwestycja jest podzielona na dwa etapy. Pierwsza z nich to budowa domu klubowego z prawdziwego zdarzenia, w pobliżu którego powstanie hotel wraz ze SPA. Oba budynki będą usytuowane w okolicach obecnego dołka numer 6. W budynku przewidzianym pod SPA znajdą się między innymi: 25 metrowy basen, siłownia, gabinety odnowy biologicznej – relacjonuje Słupeczański, i dodaje – po tym nastąpi etap drugi, czyli budowa domów na polu golfowym.
Według planów inwestora domy mają przyciągnąć turystów z Warszawy i okolic, którzy kupią je z przeznaczeniem pod wypoczynek i rekreację. – Pomimo tego budynki będą przygotowane do zamieszkania na stałe. Golfiści, którzy zdecydują się na ich kupno, mogą w nich spędzać weekendy i urlopy zarówno w lecie, jak i w zimie. Całość będzie strzeżona, a dodatkową atrakcją będzie tańsze członkostwo w klubie golfowym – tłumaczy Słupeczański. Zdaniem naszego rozmówcy budowa ruszy pod koniec 2008 roku lub na początku 2009.
W pobliżu pola golfowego w Naterkach powstaną również domy budowane przez niezależnego inwestora, który wykorzystuje w ten sposób sąsiedztwo klubu golfowego. Przygotowujemy inwestycję ekskluzywnych 25 domów z dużymi działkami w cenie 1 mln złotych każdy, które będą położone na wzgórzu, z widokiem na pole. Nasza oferta jest skierowana głównie do golfistów – mówi Rafał Kobs, z firmy Exit Olsztyn, przygotowującej inwestycję.

Leśne wille

– Nasze pole także powstało z myślą o inwestycjach developerskich, które w tej chwili zaczynamy realizować – mówi Bogusz Downar-Zapolski, menadżer Modry Las Golf Club. – W ciągu kilku najbliższych lat bezpośrednio przy polu, wzdłuż fairway-ów i w ich okolicy ma powstać ponad 150 rezydencji dla fanatyków golfa. Inwestorzy wciąż rozważają możliwe sposoby realizacji przedsięwzięcia. To, czy domy będą budowane przez indywidualnych odbiorców, którzy kupią ziemię, czy też zostaną wzniesione przez firmę deweloperską i sprzedawane po wybudowaniu pozostaje sprawą otwartą. Obecnie Modry Las szuka partnera deweloperskiego i rozważa oferty. Jak przyznaje Downar-Zapolski nie wykluczona jest również samodzielna budowa przez Modry Las i sprzedaż domów wraz z działkami.
Teren pola golfowego po zrealizowaniu całości inwestycji ma przemienić się w kompleksowy resort wypoczynkowy. Całość ma być ogrodzona i strzeżona. W planach jest również powstanie hotelu, który najprawdopodobniej zbuduje zewnętrzny inwestor, zajmując się jego zarządzaniem. Obok miejsca przeznaczonego na hotel powstaje budynek klubowy, który jest już w trakcie budowy. W dalszej perspektywie inwestorzy planują wybudowanie segmentu z apartamentami do wynajęcia lub do sprzedaży.
– Motorem inwestycji są jednak rezydencje, pod których wybrane działki już są w sprzedaży. – Według nas domy będą nie lada atrakcją dla fanatyków golfa. Właściciele mieszkając bezpośrednio na polu, będą mogli obserwować wszystkie turnieje ze swojego okna, ogródka czy tarasu – mówi Downar-Zapolski.

Podmiejski luksus

Z bliskości dużego miasta chce skorzystać firma Maexpa, która na terenie ośrodka Kraków Valley Golf & Country Club buduje kompleks kameralnych budynków, w których znajdą się nowoczesne apartamenty. Inwestorzy deklarują, że budynki pomieszczą blisko 170 apartamentów, których sprzedaż ruszyła już w ubiegłym roku. – Nasza oferta to nie tylko luksusowe aparta¬menty, ale również styl życia i pełen wachlarz atrakcji dla osób w każdym wieku – zachwalają ofertę inwestorzy.
– Osiedle Valley Golf ma dużą szansę na sukces ekonomiczny ze względu na bliskość dużego miasta – uważa golfista Michał Kasprowicz, który jak sam przyznaje, gdyby mógł, chętnie zamieszkałby na polu. Inwestycje pod Krakowem czy Wrocławiem, ze względu na bliskość miast, powinny zakończyć się sukcesem – uważa. Zdaniem naszego rozmówcy mniejsze szanse powodzenia mają projekty o gorszej lokalizacji, pozbawione okolicznej infrastruktury.
Według Michała Kasprowicza, największym powodzeniem będą cieszyć się inwestycje luksusowe, w tym oferujące domy bezpośrednio na polu golfowym. – Ze względu na standard, otoczenie i prestiż mieszkania na polu golfowym, nie tylko zapaleni golfiści, ale i wszystkie inne osoby, nawet nie grające w golfa, powinny być zainteresowane taką nieruchomością. Tak to wygląda na całym świecie, i sądzę, że w Polsce będzie podobnie – uważa Kasprowicz.
Opinii tej nie potwierdza Sławomir Piński. – Osobiście nie przepadam za polami golfowymi, na których domy znajdują się bezpośrednio na polu – choć jak sam przyznaje, tego typu projektów jest na świecie tysiące i zazwyczaj odnoszą finansowy sukces.

Na wynajem

Modelowo do developerskiego projektu podchodzą właściciele Sand Valley Golf & Country Club. Inwestycja podzielona jest na kilka etapów, które zwieńczy budowa rezydencji i infrastruktury turystyczno-hotelowej. – W tym roku ukończymy budowę pola, a w planach mamy rozpoczęcie inwestycji developerskich. – mówi Wojciech Dziewulski, prezes zarządu Sand Valley.
Projekt developerski jest częścią większego projektu. W założeniu właścicieli jest stworzenie wokół pola golfowego blisko 1000 miejsc noclegowych. – Taka infrastruktura pozwoli nam organizować duże wydarzenia golfowe – mówi Dziewulski. Według wyliczeń inwestorów wymagane tysiąc noclegów mają zapewnić prywatne rezydencję, kilka apartamentowców, dom klubowy oraz hotel.
– Nasza oferta rezydencji to tak naprawdę oferta dla golfistów poszukujących inwestycji w nieruchomości. Zakładamy, że nabywcy domów oddadzą nam je w zarządzanie w zamian za roczną opłatę, w wysokości około pięciu procent wartości domu. Wraz z nim zaoferujemy również udział w polu golfowym, co jest jednoznaczne z bezpłatnym prawem do gry – mówi Wojciech Dziewulski. Liczymy również na stopniowy wzrost wartości nieruchomości, ze względu na rozwój całego golfowego kompleksu. Jeżeli nasz nabywca zakupi dom, przewidujemy, że za kilka lat będzie mógł odsprzedać go z dużym zyskiem – dodaje.
Budowa będzie finansowana z kredytów przyznanych spółce developerskiej oraz nabywcom konkretnych rezydencji. Osoby, które oddadzą domy w zarządzanie Sand Valley, będą miały zagwarantowaną zdolność kredytową oraz część środków na spłatę bieżących rat. Jeżeli kupujący nie będzie chciał oddać domu pod wynajem, zdolność kredytową będzie musiał zapewnić sobie sam.

Szczegóły realizacji inwestycji nie są jeszcze znane. Inwestorzy wciąż nie wiedzą czy domy wybudują samodzielnie, czy projekt przejmie zewnętrzna firma developerska, realizując na własną rękę budowę domów i apartamentów. W obecnie istniejącym projekcie osiedle podzielone jest na trzy różniące się standardem części, co ma zróżnicować ofertę. Docelowo Sand Valley ma stać się ośrodkiem aktywnego wypoczynku, w wielu formułach – wyjaśnia Dziewulski.

Czas na biznes

Czy plany golfowych inwestorów zostaną zrealizowane? Tego nie wie nikt. Polski golf z przyczyn historycznych rozwijał się na opak i przewidywania co do jego przyszłości są zadaniem co najmniej karkołomnym. Można jednak podkreślić, że próby wkroczenia przez polski biznes golfowy w świat inwestycji developerskich, mogą ten rozwój sprowadzić na właściwą, sprawdzoną już na świecie drogę. Miejmy nadzieję, że sukces przygotowywanych właśnie projektów sprawi, iż golfowa developerka na stałe zagości w głowach właścicieli istniejących i przyszłych pól golfowych. Pytanie tylko, co na to golfiści?

Rafał Łaszewski

Mazury Golf & Country Club
Co chcą zbudować?
• 80 domów całorocznych przy dołkach nr 12 i 13
• budynek klubowy
• hotel
• SPA (basen, siłownia, gabinety odnowy)
• 3 korty tenisowe, w tym jeden kryty

Sand Valley Golf & Country Club
Co chcą zbudować?
• 159 rezydencji (
• Od 90 do 160 m2
• działki od 1000 do 3000 m2
• hotel, SPA

Toya Golf & Country Club
Co chcą zbudować?
• 131 domów jednorodzinnych z podwójnymi garażami
• 28 domów w zabudowie szeregowej
• 20 apartamentowców w zabudowie wielorodzinnej
• powierzchnia inwestycji 20 ha
• osiedle strzeżone
• hotel z basenem, SPA, sala konferencyjna

Modry Las Golf Club
Co chcą zbudować?
• Gary Player Par 72 Mistrzowskie Pole Golfowe
• Budynek klubowy
• 150 rezydencji na polu golfowym
• pow. od 200 do 1000 m2
• 150 działek od 1000 m2
• Segment z apartamentami
• Hotel ze SPA
• Przystań dla łódek, kajaków
• Dom Spokojnej Starości

Kraków, Osiedle Valley Golf, developer: Maexpa
Co oferują?
• w budowie 166 apartamentów o powierzchni od 52,5 do 140 m2
• 4 ha zieleni
• możliwość zakupu segmentu, lub całego budynku wolnostojącego
• sprzedaż rozpoczęła się w 2007 roku
• cena 7,8 tys. za metr kwadratowy
• 30 km od centrum Krakowa
Atrakcje już istniejące:
• pole golfowe
• centrum jazdy konnej
• strzelnica
• wyciąg narciarski